Το φιλέτο…που παίρνει ο Ιβάν Σαββίδης μαζί με το “Πόρτο Καρράς”!

Η έντονη φημολογία που έχει αναπτυχθεί για την αγορά του Πόρτο Καρράς από τον όμιλο του Ιβάν Σαββίδη οδηγεί στην εξασφάλιση πληροφοριών για το ξενοδοχειακό συγκρότημα, που είναι τεράστιο και έχει μια πολύ σημαντική «προίκα»,

που είναι οι άδειες για 526 (χλιδάτες) κατοικίες, που μπορούν είτε να πουληθούν, είτε να ενοικιάζονται σε καθημερινό επίπεδο…

Η εφημερίδα «Καθημερινή» τον περασμένο Ιανουάριο, είχε κάνει παρουσίαση όλου του project «Πόρτο Καρράς» και σας το παρουσιάζουμε, γιατί έχει εξαιρετικό ενδιαφέρον:

Επειτα από δύο δεκαετίες στην ιδιοκτησία του ομίλου Στέγγου και της Τεχνικής Ολυμπιακής, το εμβληματικό συγκρότημα του Πόρτο Καρράς στη Χαλκιδική βγαίνει προς πώληση με προίκα την αδειοδοτική και νομική ωρίμανση της δυνατότητας ανάπτυξης 526 παραθεριστικών βιλών στα 17.500 στρέμματα της έκτασής του, αλλά και ενός τέταρτου ξενοδοχείου.

Η εισηγμένη στο Χρηματιστήριο Αθηνών κατασκευαστική, θυγατρική της οποίας είναι η ιδιοκτήτρια του ξενοδοχειακού συγκροτήματος Πόρτο Καρράς, αποφάσισε να προχωρήσει είτε στην εξ ολοκλήρου πώλησή του είτε στην είσοδο στρατηγικού επενδυτή, μετά την άκαρπη προσπάθεια εξεύρεσης τραπεζικής χρηματοδότησης όχι μόνον για την ανάπτυξη των παραθεριστικών κατοικιών, αλλά και για τον εκσυγχρονισμό και την αναβάθμιση των τριών ξενοδοχειακών μονάδων που υπάρχουν. Ενα επενδυτικό πλάνο που στην πλήρη ανάπτυξή του υπολογίζεται πως ανέρχεται στα 300 εκατ. ευρώ. Αποτέλεσμα αυτής της πραγματικότητας είναι να μην μπορεί το ιστορικό συγκρότημα να αποδώσει τα δυνητικά του έσοδα. Ετσι, παρά το γεγονός πως είναι κερδοφόρο, εκτιμάται από κύκλους της ξενοδοχειακής αγοράς πως πρακτικά υπολειτουργεί και αδυνατεί να αξιοποιήσει τη δυναμική του τουρισμού στην Ελλάδα.

Χαμηλός δανεισμός

Είναι ίσως χαρακτηριστικό πως το συγκρότημα με σχετικά χαμηλό για την αξία του δανεισμό, της τάξης των 23 εκατ. ευρώ, είναι, μαζί με τη μαρίνα και την οινοποιία που φιλοξενείται στην περιοχή, η μόνη κερδοφόρα δραστηριότητα σε επίπεδο EBITDA στον όμιλο της Τεχνικής Ολυμπιακής. Ειδικότερα το 2017, οπότε και ο τελευταίος δημοσιευμένος ισολογισμός, ο κύκλος εργασιών του ξενοδοχειακού τομέα διαμορφώθηκε στα επίπεδα των 18,177 εκατ. ευρώ και τα κέρδη προς φόρων, τόκων, αποσβέσεων και δικαιωμάτων μειοψηφίας στα 4,89 εκατ. Αντιστοίχως, η ιδιόκτητη μαρίνα του συγκροτήματος είχε τζίρο 1,96 εκατ. και EBITDA 178.000 ευρώ, ενώ οι πωλήσεις κρασιού και άλλων αγροτικών προϊόντων 1,35 εκατ. και 73.000 αντιστοίχως. Το δε καζίνο που φιλοξενείται στο συγκρότημα έχει κύκλο εργασιών 2,1 εκατ., αλλά είναι ζημιογόνο σε επίπεδο EBITDA. Μεγέθη που, σύμφωνα με εκτιμήσεις της ξενοδοχειακής αγοράς, μαρτυρούν υποαπόδοση για ένα τουριστικό συγκρότημα με περισσότερες από 2.000 κλίνες σε μοναδικής ομορφιάς τοποθεσία και με μεγάλο χαρτοφυλάκιο συμπληρωματικών δραστηριοτήτων.

Πολλοί ενδιαφερόμενοι

Το αγοραστικό ενδιαφέρον από μεγάλα ξένα επενδυτικά σχήματα που ειδικεύονται στα ξενοδοχειακά ακίνητα και στις μεγάλες οικιστικές αναπτύξεις είναι δεδομένο. Αλλωστε, συζητήσεις για την πώληση του ξενοδοχείου είχαν γίνει και το 2014 με την αμερικανική Hines, οι οποίες όμως δεν κατέληξαν, αφού ούτε η αδειοδοτική ωρίμανση των σχεδίων για την ανάπτυξη των παραθεριστικών κατοικιών και του τέταρτου ξενοδοχείου είχε ολοκληρωθεί ούτε το τίμημα και οι όροι που επεδίωκε η ιδιοκτησία προσέγγιζαν αυτά που ήταν διατεθειμένο να προσφέρει το επενδυτικό κεφάλαιο. Ζητούμενο είναι και πάλι τώρα το τίμημα που είναι διατεθειμένοι να προσφέρουν οι επενδυτές και σε ποια τιμή είναι διατεθειμένη να πωλήσει η οικογένεια Στέγγου, που ελέγχει τη συντριπτική πλειοψηφία του μετοχικού κεφαλαίου της μητρικής.

Η εταιρεία Δανός Διεθνείς Σύμβουλοι & Εκτιμητές Ακινήτων/BNP Paribas Real Estate εκτίμησε το 2017 την αξία του συνόλου του συγκροτήματος στα 467,37 εκατ. ευρώ. Στην αξία αυτή περιλαμβάνεται βέβαια και η δυνητική αξία της οικοδομικής άδειας για 526 κτίρια για χρήση κατοικίας στο συγκρότημα.

Το έργο της πώλησης του Πόρτο Καρράς έχουν αναλάβει ο αμερικανικός κτηματομεσιτικός οίκος Cushman & Wakefield και η Profin Management Limited. Δεν έχει όμως ακόμα αποφασιστεί με ποια μορφή θα γίνει η συναλλαγή. Αν δηλαδή θα είναι πώληση του ξενοδοχειακού συγκροτήματος ή ολόκληρης της εταιρείας Πόρτο Καρράς, στην οποία είχε ενσωματώσει προς τριετίας η Τεχνική Ολυμπιακή τις κατασκευαστικές δραστηριότητές της. Το μετοχικό κεφάλαιο της Τεχνικής Ολυμπιακής, που κατέχει την Πόρτο Καρράς Α.Ε., ελέγχεται από τον ιδρυτή του ομίλου και πατριάρχη της οικογενείας Κωνσταντίνο Στέγγο σε ποσοστό 39,28%, από τον γιο του Γιώργο κατά 13,6%, τον άλλο γιο του Ανδρέα κατά 6,55% και την αδελφή τους Μαριάννα Στέγγου κατά 5,2%.

Το Πόρτο Καρράς βρίσκεται στη Σιθωνία. Καταλαμβάνει έκταση περίπου 17.709 στρεμμάτων και διαθέτει δύο μεγάλες ξενοδοχειακές μονάδες, τα ξενοδοχεία «Μελίτον» και «Σιθωνία», με 479 και 489 δωμάτια αντιστοίχως και αθροιστικά πάνω από 1.800 κλίνες, το μικρότερο μπουτίκ ξενοδοχείο «Γαλήνη» με 24 δωμάτια, άλλα 30 διαμερίσματα σε κτίσματα πέριξ του συγκροτήματος, γήπεδο γκολφ, μπάσκετ, τένις, ποδοσφαίρου, χώρους για ιππασία, μαρίνα για σκάφη αναψυχής, εστιατόρια, μπαρ, καταστήματα κ.λπ. Διαθέτει επίσης γεωργική ζώνη με ελαιώνες και αμπελώνες σε έκταση περί τα 8.000 στρέμματα, όπου παράγονται και τα κρασιά με την ομώνυμη ετικέτα.

Από τη Μονή Γρηγορίου στην τροπολογία Πάχτα

Το Πόρτο Καρράς έχει συχνά βρεθεί στο επίκεντρο δριμύτατης κριτικής σχετικά με το αδειοδοτικό καθεστώς των κατοικιών που επιδιώκει εδώ και δεκαετίες να αναπτύξει. Ομως τώρα φαίνεται πως πλέον το αδειοδοτικό έχει ωριμάσει και νομικά, χωρίς ασφαλώς να αποκλείονται νέα ζητήματα σε ένα νομικό και γραφειοκρατικό περιβάλλον όπως είναι το ελληνικό. Κορωνίδα αυτής της κριτικής ήταν η υπόθεση της περίφημης «τροπολογίας Πάχτα» το 2004.

Αλλά ας πάρουμε τα πράγματα από την αρχή. Το 1963 η Mονή Γρηγορίου του Αγίου Ορους ζητάει από το υπουργείο Γεωργίας άδεια να πουλήσει μέρος του δασοκτήματος που βρίσκεται στον Ν. Μαρμαρά Χαλκιδικής, το οποίο κατείχε από το 1931 με αποφάσεις διοικητικού δικαστηρίου. Το κτήμα πωλείται τελικά με δύο συμβόλαια στην «Τουριστική Γεωργική – Εξαγωγική Α.Ε.», συμφερόντων του εφοπλιστή Γιάννη Καρρά. Με το Ν.Δ. 69/1968 «η υπό αξιοποίηση έκταση παύει να χαρακτηρίζεται εν όλω ή εν μέρει ως δασική». Η ισχύς του διατάγματος εκείνου της δικτατορίας επιβεβαιώνεται με τον νόμο 664 του 1977 εκ του οποίου προκύπτει υποχρέωση του επενδυτή να αναπτύξει καλοκαιρινά καταλύματα.

Ακολουθούν οι νόμοι 1682 του 1987 και 2438 του 1996 που επαναλαμβάνουν την ισχύ της διάταξης του νόμου 69 του 1968, περί μη εφαρμογής των διατάξεων της δασικής νομοθεσίας στην έκταση του Πόρτο Καρράς. Το 1999 το συγκρότημα αλλάζει χέρια και στο πωλητήριο επαναλαμβάνονται όσα ο νόμος του 1968 και οι μετέπειτα τροποποιήσεις του ορίζουν, δηλαδή ότι η ιδιοκτησία έχει παύσει να χαρακτηρίζεται εν όλω ή εν μέρει δασική. Η νέα ιδιοκτησία Στέγγου υποβάλλει σχέδιο για την κατασκευή 469 κατοικιών αλλά επί δύο χρόνια δεν παίρνει απάντηση. Κάπου τότε προκύπτει μία γνωμοδότηση του νομικού συμβούλου του υπουργείου Γεωργίας που υποστηρίζει ότι η ισχύς του αποχαρακτηρισμού έληξε. Το εκλογικό έτος 2004, μήνες πριν από τις κάλπες, κατατίθεται η τροπολογία Πάχτα στην κατεύθυνση του νόμου 69/68 αλλά προσκρούει σε πολιτικοκοινωνικές αντιδράσεις και αποκτά τον «ψόγο» του σκανδάλου. Πέρασαν έξι χρόνια χωρίς πρόοδο αλλά τελικά το 2010 χωρίς νέα νομοθετική πρωτοβουλία και με βάση το πλαίσιο που είχε διαμορφωθεί από το 1968, η Πολεοδομία της Νομαρχιακής Αυτοδιοίκησης Χαλκιδικής εκδίδει οικοδομική άδεια για την κατασκευή 524 κατοικιών, η οποία είναι σήμερα σε ισχύ. Το 2013 το θέμα βαλτώνει εκ νέου, και με απόφαση του προϊσταμένου ΤΟΑΕΚ της Υπηρεσίας Δόμησης της Διεύθυνσης Περιβάλλοντος και Πολεοδομίας του Δήμου Πολυγύρου Χαλκιδικής ανακαλείται η με αριθμό 199/2010 οικοδομική άδεια ανέγερσης πολυτελών κατοικιών με πισίνα και υπόγειο στο συγκρότημα Πόρτο Καρράς. Δύο χρόνια μετά, το Συμβούλιο Πολεοδομικών Θεμάτων και Αμφισβητήσεων Χαλκιδικής κάνει δεκτή προσφυγή της Πόρτο Καρράς κατά της προηγούμενης ανάκλησης. Αμεσα ο γενικός γραμματέας Αποκεντρωμένης Διοίκησης Μακεδονίας – Θράκης ασκεί αίτηση ακύρωσης και τελικά τον Απρίλιο του 2018 εκδόθηκε απόφαση του Διοικητικού Εφετείου Θεσσαλονίκης με την οποία απορρίφθηκε εκείνη η αίτηση.

Το τοπίο που μάγεψε τον Γ. Καρρά, η χρεοκοπία και η πώληση στον Κ. Στέγγο

Οι παλαιότεροι μπορεί να θυμούνται πώς ξεκίνησε η ιστορία του Πόρτο Καρράς. Ο αστικός μύθος θέλει τον εφοπλιστή Γιάννη Καρρά σε ένα ταξίδι με το σκάφος του το 1963 με προορισμό το Αγιον Ορος να αναγκάζεται να αναζητήσει εν μέσω θαλασσοταραχής καταφύγιο σε κάποιον προστατευμένο κόλπο.

«Οταν ο ουρανός ξεκαθάρισε, αποκαλύφθηκε ένα εξωτικό τοπίο με διαφανή τιρκουάζ νερά, λεπτή άμμο και καταπράσινες πλαγιές. Ο Γιάννης Καρράς εντυπωσιάστηκε από τη φυσική ομορφιά του κόλπου και υποσχέθηκε να χτίσει ένα πολυτελές, αλλά βιώσιμο παλάτι για το οποίο θα μιλούσαν όλοι στην Ελλάδα», αναφέρουν τα αρχεία του ξενοδοχείου.

Το 17 χιλιάδων στρεμμάτων κτήμα αγοράστηκε από την ιδιοκτήτρια μονή Γρηγορίου του Αγίου Ορους. Οι εργασίες κατασκευής ξεκίνησαν το 1968 με τη Βίλα Γαλήνη, με την αρχιτεκτονική μελέτη και τα σχέδια να έχουν γίνει από τον διάσημο Γερμανό αρχιτέκτονα Βάλτερ Γκρόπιους, ιδρυτή του ρεύματος Μπαουχάους.

Το μέγεθος των έργων χαρακτηρίστηκε ευρέως φαραωνικών διαστάσεων, κάτι που δεν απέχει πολύ από την πραγματικότητα αν παρατηρήσει κανείς την εμβληματική εικόνα των δύο μεγάλων μονάδων του συγκροτήματος. Το 1976 ανοίγει τις πόρτες του το συγκρότημα Village Inn που τα τελευταία χρόνια μετονομάσθηκε σε Marina Village & Yacht Club και του οποίου η ανακατασκευή είναι μέρος του σημερινού υπό προώθηση επενδυτικού σχεδίου. Το ξενοδοχείο Meliton ανοίγει το 1979 και το ξενοδοχείο Sithonia το 1980 και το Πόρτο Καρράς αναπτύσσει παράλληλα τη μεγαλύτερη ιδιωτική μαρίνα στη Βόρεια Ελλάδα και μία από τις μεγαλύτερες στα Βαλκάνια.

Η περαιτέρω ανάπτυξη των παραθεριστικών κατοικιών δεν προχωράει για γραφειοκρατικούς και όχι μόνον λόγους, καθώς ήδη η ναυτιλία έχει χτυπηθεί από μια μεγάλη κρίση περιορίζοντας τη διάθεση και ίσως και τη δυνατότητα ανάληψης ρίσκου του επιχειρηματία. Η ξενοδοχειακή εταιρεία του εφοπλιστή Καρρά, η Τουριστική Γεωργική – Εξαγωγική Α.Ε., στα τέλη της δεκαετίας του ’90 πτωχεύει και επεμβαίνουν οι πιστώτριες τράπεζες θέτοντας τον όμιλο σε καθεστώς ειδικής εκκαθάρισης. Με τίμημα 11 δισεκατομμύρια δραχμές το αναλαμβάνει η θυγατρική εταιρεία της Εθνικής Τράπεζας «Ποτίδαια Α.Ε.» και τον Νοέμβριο του 1999 η ΕΤΕΒΑ εκδίδει ενημερωτικό δελτίο πώλησης και τελικά το συγκρότημα εξαγοράζεται το ίδιο έτος από τον όμιλο Τεχνική Ολυμπιακή συμφερόντων του επιχειρηματία Κωνσταντίνου Στέγγου. Εκτοτε λειτουργεί υπό την ομπρέλα της εισηγμένης κατασκευαστικής, η οποία αυτή την εβδομάδα ξεκίνησε και επισήμως διαδικασία αναζήτησης στρατηγικού επενδυτή.